中房网讯 11月6日，恒大发布关于恒大地产进行第三次增资的公告。内容指出，第三轮投资者将按照第三轮增资前人民币3651.9亿元的定价，向恒大地产增资人民币600亿元资本金，占恒大地产经扩大股权约14.11%权益。
根据公告，第三轮投资企业包括6家，分别是苏宁、深圳正威、山东高速、嘉寓投资、广州逸合和四川鼎祥。据了解，本次引入的战略投资者实力雄厚，其中正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。此外，恒大地产投前估值提升至3651.9亿，足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。
三轮增资后，投资者已向恒大地产投入1300亿元的资本金，与此同时，恒大地产向投资者做出了未来三年净利润合计1650亿元的承诺。在引入600亿元战略投资后，据测算恒大净负债率较年中大幅下降近四成，较去年年末降超六成。
承诺未来三年总利润不少于1650亿元
恒大表示，三轮增资的成功完成体现了投资者对恒大地产前景的信心。此前，恒大曾公告，第三轮战略投资规模预计在300亿-500亿元。如此看来，远超预期。
公告披露，第三轮投资的企业包括6家，其中，山东高速、苏宁电器各自认购200亿元，深圳正威、嘉寓投资、广州逸合、四川鼎祥等4家企业各自认购50亿元。需要指出的是，山东高速、嘉寓投资曾经出现在一二轮战投中。
值得关注的是，恒大在公告中明确给出了业绩承诺。根据第三轮增资协议，恒大承诺2018-2020年公司净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元。
截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿元，今年前十月恒大已实现销售4223亿，今年销售突破5000亿元几无悬念。分析人士认为，若以中报14.5%的净利润率估算，已经锁定1000亿元左右的净利润，占到承诺利润1650亿元的约六成。
此外，有行业人士指出，土地储备量直接决定开发商后续的销售规模。根据恒大地产此前披露，今年上半年，该公司的土地储备达到了2.76亿平方米，土储原值为4576亿元。今年上半年，新增项目152个，新增土地储备面积6764万平方米，分布在90个城市，其中一二线城市土储原值817亿元，占比59.3%，三线城市项目土储原值562亿元，占比40.7%。
截至目前，三轮增资完成后，投资者合计向恒大地产增资1300亿元，共将获得恒大地产经扩大股权后约36.54%的权益，凯隆置业将持有恒大地产的权益降至63.46%。
净负债率：较年中降近四成
在今年8月底的中期业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧曾表示，恒大地产第一轮引入战投时的估值是1980亿元，第三轮估值会比之前高。根据公告披露的信息，恒大地产的投前估值已经大幅提升至3651.9亿元。
行业人士表示，恒大地产本轮估值的提升是基于该公司在资本市场的股价表现，年初以来，中国恒大的股价不断突破新高，至10月底，已经达到30港元。
引入战略投资者除与深深房重组息息相关外，降低负债也是该举措的目的之一。中期业绩发布会上夏海钧还表示，今年恒大引入了两批共计700亿元的战略投资，目前已全部到账。以恒大2016年年报数据测算，引入战略投资完成后，恒大净资产将大幅增长。
恒大地产在公告中进一步表示，得益于此次战投引入，净负债率大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降。北京商报记者以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿元战投后，其净负债率将年中大幅下降近四成，较去年末降六成。
实际上，对于降低负债率恒大地产有着自己清晰的目标。恒大首席财务官潘大荣也曾透露，到今年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
除了引入战略投资者，恒大地产还正实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000万-2000万平方米土地储备，以降低土地费用支出；进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。今年初，恒大宣布将在年底前赎回2/3永续债。该公司在5-6月两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债，提前超额完成目标，并释放了近百亿元股东利润。
同时，今年6月，恒大成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率最低6.25%，期限最长八年。分析认为，此次发债规模大、利率低、期限长，将极大改善恒大债务结构。
“利润王”或将叩A股大门
再度引战，除进一步降低负债率的要求外，也是恒大回归A股前的又一次铺路。
今年初，恒大大张旗鼓提出内部转型，要实现从规模扩张型向利润增长型的转变，此后，该公司通过赎回永续债、引入战略投资等多项资本运作，已初步实现阶段性目标。该公司透露，未来，恒大要遵循低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的发展模式，将净负债比率下降至75%左右。
克而瑞此前披露的数据显示，截至10月底，恒大前10月合计实现合同销售4223亿，位于行业第三，全年销售额突破5000亿将是大概率事件。连同该公司截至中期已售未结转资源接近2000亿，这意味着，该公司已为未来两三年锁定了不菲的利润。
如果恒大能在未来三年实现超过1650亿的总利润回报，这将意味着这家曾经靠规模扩张为特征的企业，极有可能成为行业中盈利最高的公司之一。
不过资本市场更为关注的是，恒大极有可能在近期启动回A程序，因夏海钧透露，第三轮引战完成便提交回归A股的申请。
作为恒大借壳的标的，深深房A(000029.SZ)已经停牌超过13个月。该公司最新一次披露重组进展公告称：公司与深投控及对手方积极推进重大资产重组的各项工作，预计将在2017年11月14日前按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号—上市公司重大资产重组》的要求披露重大资产重组预案或报告书。
