先说说“牵手”的形式，大体有以下几种：
“一”是指一级开发商，“二”是指二级开发商，一二级合作，这是最赤裸最初级也是最有效的合作关系。一级开发商有地但是缺资金、缺经验、缺品牌，二级开发商有品牌有资金有实力，但是缺乏优质的土地资源。因此，双方联合，在土拍市场占尽天时地利人和。
以2017年4月份北京丰台青龙湖区一块综合用地的拍卖为例，万科和国开东方组成的联合体以58.5亿元摘得。细究的话，这里面有些奇怪的点，诸如总建面25万平，起始价50亿，但是溢价率只有17%。此外，据说，在开拍前，参拍的企业收到了一份《特别提示》，内容说明了国开东方作为一级开发商所做的前期工作以及所拥有的权限，劝退的意味明显。万科很精明，背靠大树，傍上一级开发商，在高手如林、竞争激烈的北京，终于如愿补仓。
与“一二配”关系密切的则是“内外配”，“内”指本土开发商，“外”指外来开发商。本土开发商在地方政府资源、社会关系以及土地资源上拥有优势，但是资金短缺、品牌有限，外来开发商大多数是全国品牌房企，携重金而来，但人生地不熟，初步布局新城时，一般选择与本土开发商合作，待熟悉市场后，再进行独立开发。但在地方保护主义较重的城市，与本土开发商合作是默认的市场潜规则、不容打破，郑州就是一个非常典型的城市。
还记得2016年7月k2地产（现更名石榴集团）在郑州引发的拿地风波吗？k2以9.35亿元拍得郑州市高新区石佛城中村改造项目72号地，但是最终被郑州市国土局宣布无效，并扣押保证金、纳入黑名单。背后真正的原因是，k2“无视”市场规则，在土地招拍挂现场高价举牌，触动本土开发商利益。郑州城中村改造的行业规矩是，“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”。在郑州的城中村改造中，本土开发商大量参与，承担了拆迁、安置等费用，在二级开发时，开发商以底价拍得，政府会返还部分土地出让金。而k2的高价举牌，恰好打破了这种潜规则。
因此，外来开发商想要入郑，与本土开发商合作是不二选择，即便是大房企如恒大、碧桂园、万科，中房企如融信、泰禾、旭辉等，也得走此路。
“一二配”中国开东方与万科的合作，恰好也是“国民配”最好的案例。国指的是国企或央企，民当然是民营企业。两者各有优势，在同策咨询研究部总监张宏伟看来，央企、国企有融资能力和社会资源，但缺乏灵活的体制、充足的人力资源和系统的市场能力；民营地产企业在融资能力和社会资源方面存在先天缺陷，但其灵活的机制、人才充沛、市场嗅觉敏锐，尤其是民企的产品研发能力，而央企、国企地产企业在这方面比较缺失。因此，两者合作的话，可以实现优势互补。
众所周知，碧桂园盘踞北京周边多年，采取曲线政策，为的就是实现进京梦，但是直到今年才真正圆梦。但是分析碧桂园在京所取地块，单打独斗下，在密云和怀柔获得的两宗地块无论是位置还是质量，都大打折扣。真正使得碧桂园进入北京内城的，是在东城和海淀获取的两宗地块。8月1日，碧桂园+招商局+华润以38.4亿拿下东城一地块，此后，碧桂园又联合中铁、国瑞，拿下海淀一重磅地块。两次获取优质地块，联合体中都出现大央企的身影，这背后的关系可想而知。
又称“强弱配”。天下没有免费的午餐，更不会有吃亏的买卖，所以，任何一桩合作，不管房企是大是小，是强势弱，都是为了各取所需，尺有所短寸有所长嘛。
这样的合作模式，更多的是基于企业自身长远发展的考虑。以葛洲坝为例，近年来在高端住宅市场风生水起，但是在扩张的初期，拿地和项目开发依赖“借鸡生蛋”，主要通过与一线品牌房企合作，诸如绿城、龙湖、金茂、融创中国等等。多年的学习与积累，使得葛洲坝开始自主操盘高端项目，北京丰台樊家村地王项目，便是其独自操盘之作。
还有碧桂园，在长沙浏阳河畔与龙湖联合打造高端豪宅项目，众所周知，碧桂园是刚需之王，而龙湖则以品质与豪宅著称。双方的合作不仅是强强联合，更可以看做是碧桂园的一次高端豪宅项目取经之路。
“轻”指的是轻资产，品牌、经验和操盘能力，“重”指的是土地资源。品牌房企利用轻资产模式实现规模的迅速扩张和市场份额的抢食，而中小房企，则可以有效盘活资产，实现高周转。这其中最著名的是万科的小股操盘， “小股操盘”特点在于同股不同权，企业以较低的持股比例进行项目开发，凭借管理和品牌的输出实现大量项目的运营管理，推动规模化扩张。
除了万科外、近年来旭辉、朗诗也采用该模式，以望弯道超车。三甲房企恒大，今年也开始试水小股操盘，在青岛的某广场项目，以3%的股权比例，撬动了整个项目开发与运营。
在地价日益高企的当下，强强联合不仅能够壮大实力，还能够分担高地价带来的高风险，甚至是取得多边资源效应。但是，这里的强仅指高规模与大品牌，具体到拿地和项目开发，融创与绿城的合作、碧桂园与龙湖的合作、万科与保利的合作、龙湖与保利的合作等等，皆是强者联手。
合作有风险，退地成隐患
合作虽提高企业资源获取能力、实现风险共担，但是也伴随着散伙的风险，或因为成本压力，或因为利益分布不均，或因为谁来操盘的问题，当然，原因众多。
近年来，在北京土地市场，两起退地案例颇引人瞩目，也将合作风险置于明处。
2015年10月，碧桂园联合金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下丰台花乡四合庄28-A和28-B两宗地块，溢价率高达140%和146%。一周后，市场传出碧桂园退出两宗地块的开发，该消息在次年的三月份得到碧桂园高层承认。
2015年的11月，华润招商华侨城联合体，以鏖战88轮、总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价成功竞得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，溢价率50%，折合楼面价5.6万元/平米。但是拿地一小时后，就传出拆伙的传闻，2016年8月的北京工商信息显示，招商和华润已经退出了该项目的开发，此后，华侨城转让项目部分股权，由泰禾接手。
退地事小，背后的市场风险更引人警示，在市场调整周期，很有可能成为烫手山芋。
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