近日，克而瑞发布了2018年上半年昆明房地产企业销售排行榜，俊发、万科、碧桂园位列前三，云南城投、蓝光紧随其后。上半年昆明市场利好，大部分房企业绩成倍增长，克而瑞数据显示，2018年上半年TOP5入榜门槛提升至27.52亿元，同比上涨36.7%，远远赶超去年同期20.14亿元入榜门槛。TOP10入榜门槛由2017年上半年11.44亿元升至18.60亿元，同比上涨62.6%，进入前十门槛持续走高。
房企各梯队业绩规模，差距拉大，第一梯队门槛涨至200亿。行业进入创新加速，洗牌速度加快时期，企业的战略发展路径出现分化，不同类型的房企运用自身优势，调整自身战略，不断适应行业新周期，创新模式的提前布局也将成为后市房企重要的利润增长点。
一、房企门槛上涨，集中度提高
2018年上半年TOP5入榜门槛提升至27.52亿元，同比上涨36.7%，远远赶超去年同期20.14亿元入榜门槛。TOP10入榜门槛由2017年上半年11.44亿元升至18.60亿元，同比上涨62.6%，进入前十门槛持续走高。
TOP10房企上半年成交金额447.15亿元，同比增幅高达66.5%，市场占有率达64.18%，占据昆明一半以上的市场份额，TOP5成交金额超335.98亿元，市场占有率达48.22%，同比去年上涨11.06个百分点，TOP5房企集中度大幅提升，前五房企中，俊发、城投本土房企占据两席，外来房企万科、碧桂园均为全国千亿级房企，17年底开始，持续扩大昆明布局，业绩增长迅猛。
二、大盘贡献突出，新盘入市抢收业绩
上榜企业部分主力贡献项目
上榜企业中，业绩贡献度较大的项目，如新螺蛳湾，俊发城等普遍是大盘开发，大盘配套相对完善，更受购房者青睐。
其中俊发观云海，万科翡翠滨江，中南碧桂园樾府，碧桂园璟台，蓝光欢乐城、中海云麓九里作为2018年首开项目，凭借开发商品牌、产品品质占领客户心智，抢占市场份额。
三、各梯队房企之间，差距进一步扩大
房企各梯队业绩规模，差距拉大，第一梯队门槛涨至200亿。行业进入创新加速，洗牌速度加快时期，企业的战略发展路径出现分化，不同类型的房企运用自身优势，调整自身战略，不断适应行业新周期，创新模式的提前布局也将成为后市房企重要的利润增长点。
第一梯队：位列第一梯队的俊发半年业绩破180.3亿，遥遥领先。
俊发：深耕昆明，20年建立起来的一套标准化的城市更新体系，实现一二级联动，保证企业获取土地储备货储充沛，助推业绩持续稳步增长。新螺蛳湾、俊发城、观云海三大项目凭借其大盘效应，助推俊发销售金额上涨，稳坐销售金额榜首。
第二梯队：第二梯队万科，半年业绩破60亿，占17年全年业绩74%
万科深耕昆明，拿地+新产品线落地助推企业业绩增长。万科昆明目前在售项目5个，待售项目2个，布局草海、泛亚科技板块，均属于昆明热点发展板块。产品线方面，18年新推项目万科翡翠滨江，预示万科高端线产品，翡翠系首进昆明，迎合市场高端改善需求的释放。18年万科上半年业绩较去年同期大幅上涨，成交金额占17年全年的74%，凭借其充足可售及产品线丰富，年底业绩有望突破100亿，甚至更高。
第三梯队：本土房企拿地谨慎，外来房企积极布局，碧桂园有望上升到第二梯队
中海：积极拓展，后备之将
目前可售货值不多，但其积极拓展，已有多项目规划逐渐落地。18年上半年拿地金额53亿，排名拿地金额第一，新增可售体量近100万方，后期业绩增长可期。
碧桂园：快速布局，规模化加速
市场较为活跃，动作不断,收并购项目居多；18年上半年，碧桂园昆明主城区域收购7个项目，权益可建体量约135万方，昆明布局项目个数，仅次于本土龙头房企俊发，未来有望冲进第二梯队，冲刺百亿规模
蓝光：入滇七年，掀起昆明人居变革
蓝光在在行业集中度越来越高的趋势下欲深耕昆明，以“健康中国”国家战略下，落位大健康产业。蓝光房企在文旅、康养板块上发力，积极响应地方政府在产业发展的新方向，也算是积极图变，顺势而为。
四、市场利好，大部分房企业绩成倍增长
上半年信贷政策偏紧，融资成本高位运行，中小房企融资短板显著，感受到更为强烈的资金周转压力，但全国布局型规模房企融资渠道依然畅通。
同去年同期相比，全国性房开万科（排位上升1）、碧桂园（排位上升5）等全国规模房企业绩依然逆势大幅增长，蓝光（保持平衡）房企在文旅、康养板块上发力，中海（排位上升1）后续储备足，后劲足；恒大从近郊1小时经济圈发力进军主城，排名两连跌；海伦堡三连跌，由于货储量不足，一定程度抑制销售；城投（排位下降2）作为本土房企，限于其刚需首改产品逐步消化完毕，仅剩高端房源去化较慢。
政策：近期昆明出台，外地人限购政策，外地人可购一套。一方面保证了其来昆明购房自住需求，同时抑制部分投资客，另外一方面会刺激投资客向周边郊县外溢，一定程度促进成交和价格上涨。同时在土地供应端，政府有意加大土地供应量，缓解城市中长期供求，因此未来出台更紧政策的可能性降低
库存量低位运行，政府加大土地供应以缓解市场供需失衡的压力，但新增供应依然跟不上市场去化速度。 下半年新的热点区域呈现，预计将会有大量新项目面市，一定程度上缓解供不应求的市场状况。预计届时成交量、成交均价将会结构性上涨。中期来看，政府通过土地放量，控制中期供求量，实现管控。
上半年土地成交量较上年相比略微下降，但远高于15和16年，但市场透明度提高，招拍挂地块增加。基于市场需求和房企拿地意愿以及政府稳定房价的需求，预估今年土地整体供应量和去年持平，维持在2000万方以内，市场将趋于平稳。
未来在传统的招拍挂市场上，土地市场竞争激烈，企业联合拿地进行风险共担，实现开发共赢的方式将会增多，如碧桂园、恒大、融创等收并购方式也将会是未来一大扩充货值方式。
在中国城镇化进程不断加速和“十三五”期间国家发改委的政策支持下，特色小镇和大健康产业等开发模式也将成为房企战略布局，如蓝光，现已通过在文旅、康养板块上发力占领市场份额。
