原标题：震惊全国，南京疯狂！近万人连夜排队抢房，买到就赚辆保时捷？房地产或短期在“诱敌深入予以聚歼”
屌丝还在床上睡懒觉，土豪已经连夜排队买房，而且不少还是全款。
成功不是偶然，最可怕的事情就是比你有钱的人比你还要勤奋！
疯了，南京楼市又疯了
在楼市逐步降温的大环境下，个别热点二线城市依然上演着“抢房”的戏码。
11月15日上午8时，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名。这次登记分布在10个不同的地点，将持续到16日上午8时，共计24小时。据悉，登记完成后，这10个楼盘预计会在本周末集中摇号开盘。
10家楼盘分别是河西中保利天悦、金隅紫京府、华新城璟园，河西南五矿崇文金城、佳兆业城市广场等，共计推出近3200套房源。
而南京河西的这次集中开盘，吸引了众多购房者。从14日晚间开始，就有购房者连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口均有超过千人排队。
15日上午9时许，在预计推出356套房源的佳兆业城市广场的验资登记处，排队人数超过3000人，且后续人数还在增加。河西十盘总共估计超过上万人。
据说最后黄牛替排队，已经炒到1500一夜。
据分析，这次南京河西的疯狂主要有两个重要因素。 1、限价后二手倒挂。 河西作为南京楼市最热的区域之一，目前执行严格的限价政策。河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米， 一二手房价格倒挂严重。 也就是说，新盘备案价比周边二手房要便宜1.5万元/平方米， 这种基本就是买到就赚一辆保时捷，无异于给全民“发福利”。
前期封盘，攒客比较多，据说很多销售都积攒了几百人微信群的顾客。这样开发商就有足够余地锁定精准客户，把有实力的、购买意愿强烈的客户挑选出来。
由于购房者对新房市场的追捧，此次河西开盘执行了严格的销售方案。
这10个楼盘均有对购房者的验资要求，均是先验资后登记，验资方式为提供指定银行的银行本票或定活两便存单，最低验资标准是180万元，最高验资标准是430万元。
值得注意的是，10个楼盘全部要求最低八成首付，有一家甚至要求认购当天付清首付，最长的则是7天之内付清首付。
即使这么苛刻的条件，每个盘还是人山人海，火爆程度超乎想象。
北京有盘跌价20%，南京万人连夜抢，背后神逻辑是？
前两天“北京有楼盘均价下跌10%—20%、燕郊房价腰斩”的新闻不绝于耳，今天就见南京的豪客们排队抢房。
开着奔驰、玛莎拉蒂的土豪们都这么努力抢房，还基本是全款，而租着房子的人还在键盘前面码字跟帖“房价要崩盘了”。
是不是很意外，有没有很魔幻？
对于这回南京热售，真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）做出了下面的几点分析：
1、昨天的南京是非常好的样本参考
在一个供应量紧缩的市场，或者说需求被抑制的市场，如果没有其他政策配合，突然增加供应量，就会造成像南京这样的场面。
这种现象或许值得其他城市参考，毕竟如今各个城市都在深度调控周期。
面对这样八成首付这样高的比例，所有买房人都是真金白银的掏出自己的现金来买房，极少借款，还有部分人为了能够获得购房资格主动要求全款。
换句话来说，市场确实具备购买力，而且很大程度上超出我们的想象。
在这种不借用杠杆的购买，我们基本可以判断当下百姓的买房需求是真实的，不论是用来自住还是当成家庭资产，没有投机的成分，或许说不存在“炒”的空间。
3、哄抢的一个重要逻辑在于房子被认可为资产的重要组成
这一次这么多人抢购有两个重要出发点。
首先是等太久了，供应稀缺并不会造成需求的消失，只是被挤压在某一个地方，只要机会合适就会释放。
另外还有很重要的一点，目前房子被当成资产这个身份越来越被认同。如果房子被当成居住空间，在没有结婚和居住需求情况下，人们不会如此激进地买房。
但是一旦房子被认定为资产，用户需要衡量的就是价格是否有潜力。这一次河西拿出来的预售证比周边的二手房还要便宜很多，这等于直接给这个价格做了一个铆定，在这样的刺激下可能其他的元素都被忽略了。
4、此刻或许我们可以明白租售并举的伟大
租售并举最大的意义就是在于唤起用户对于买房居住价值的理解：本质上是给用户第二个选择，一个仅仅把房子当成居住空间依然可以很好过完这一生的选择。
当未来市场上用户可以看到可以选择对比的两种产品，甚至有的时候发现，租赁住宅做的比商品房还要好，租赁住宅背后捆绑的配套资源比商品房还要齐全，这个时候市场或许会回归冷静，不再把房产看的那么的重要。
5、这一轮调控另一个关键是在于如何释放用户的资产保卫的需求
租售并举是让房子回归更多的居住属性，可以降低用户对他资产身份的关注度，另外一个环节，是需要给百姓增加资金疏导口。
大部分人涌入楼市，本质上是觉得更加保值，而另外一方面普通用户还找不到更好的理财渠道。出口如果只有一个，这也就会导致了楼市需求的长期压抑。
所以我们跳出这个行业来看，不论是最近港股的火热还是理财基金的踊跃，某种程度上都是起到资金疏导的作用。
2018年买不买？卖不卖？
都说北京房市是全国的风向标，严厉的限购政策下，市场冰冻，很多小区都零成交。不急售的房源下架了，急售的百万降幅也是常见，环京更是哀嚎一片。
如果笃定投资，那就得有投资的耐心，等着未来的真正要住在这里的“刚需族”来接盘。否则，环顾周围，你的“邻居”都是和你一样都想赌一把就走，这样的情况下，是最脆弱的，涨的时候暴涨，跌的时候，有人资金成本压力太大就被逼出货，跌起来也最狠。
未来可能很美好，但大部分人是死在黎明前最黑暗最寒冷的时候。
南京可能是这轮二三线房价暴涨的终点，很快2017年就要过去了，这轮上涨周期就要结束了，居民杠杆已经暂时用尽，利率上行，额度下降，除了全款的土豪外，大部分人还只能等到政策、信贷的放松。
2018年，一二线城市价格筑底调整到位，对大部分城市的楼市来说，或许都是价量齐跌的年份。三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，经过调控后的下跌，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，或会开始降价。
如果你在一线城市工作生活，那么，购房的优先级顺利依次如下：一线市区大户型＞一线市区老破小＞一线郊区大户型＞一线郊区老破小＞外围城市大户型＞一线商住＞外围城市商住
如果你在二线及以下城市工作生活，那么，\u00A0购房的优先级顺利依次如下：二线市区大户型＞二线市区老破小＞二线郊区新城大户型＞二线商住＞三线以下住房
即使你住在三线以下城市，及早投资一二线城市的住宅市场，必定是你踏上快车道的正确选择。商住房的选择要慎重再慎重，因为今年初开始，北京上海已经开始重点整治商住和酒店式公寓，对未出售和出售未入住的项目，拆除隔墙，拆除上下水煤气等设施，恢复办公属性，所以，购买商住对你来说也许只能解决暂时的居住需求，根本没有长期保障和保值作用。
房地产或在“诱敌深入予以聚歼”
天风证券首席经济学家刘煜辉日前发表演讲，其中谈到，“对房地产这个最棘手问题的处理，我们采取的策略或是我们长达90年的革命斗争史总结出来最成功的政策，我找了个典故叫‘半渡而击’，再厉害的敌人，诱敌深入予以聚歼。”
“房子是用来住的，不是用来炒的。” 刘煜辉说，会做到“仁至义尽”的状态，但是资本往房地产市场中涌去，这都是自己选择的结果。“到那个份上就怪不了谁了。”
刘煜辉称，本世纪最重要的一个事件可能就是十九大，十九大中国憧憬并规划着一个登顶世界中心的兴盛时代的开启。
十九大还重新定位了中国社会的主要矛盾，这是建国68年以来，对社会主要矛盾的第二次定位调整。\u00A0
在刘煜辉看来，主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾这个定位，从经济分析的角度来看，本质上讲是人与资本的冲突，通俗地讲，就是“分得不好”的矛盾。
他提出，最近5年，随着资本膨胀，导致金融泡沫、地产泡沫迅速兴起，各种人和资本的尖锐冲突越来越突出，解决矛盾的政策逻辑出发点就是节制资本。
在节制资本的过程中，刘煜辉说：”我们或会看到老老实实做企业的人会慢慢地好起来，炒来炒去的杠杆套白狼的玩家会慢慢地被收拾。这就是大白话的新时代中国。”
中国高度自信的四个理由
在刘煜辉看来，新时代中国高度自信来自四个方面：
第一，过去两年，决策者完成两大危机处理（地产去库存、供给侧），降温了尾部风险。
第二，\u00A02035年中国要达到富裕国家中枢的水平，这个经济长期目标一定能够实现。以不变汇率来计算，只要年化增速达到5.1%，就能实现这个目标。2025年后，4%的速度或许也能实现。
第三，中国经济韧性强，新旧动能的转换可能比预想的走得深，走得远，事实上要快得多。
刘煜辉选取了A股的64个细分子行业，通过对比过去三年（2014-2016年）上市公司的情况， A股有一半行业的资本开支复合增长率超过14%。
按照简单的“70规则”，这些行业最多5年规模就可以翻一番。有1/6的行业资本开支增速超过35%，意味着最多2年就可以翻一番。
对于中国新经济动能快速增长，刘煜辉认为受益于三个因素：
一是人口红利，不断导入的连接数据，驱动产生规模报酬递增的效应。
二是制度红利，“有哪个国家像阿里和腾讯这样能对个人信息、甚至隐私进行如此没有什么限制的数据挖掘，进行商业价值的转换。在西方都有很高的法律壁垒。”
三是新经济成分与传统债务周期没有太多牵扯，某种程度上，新经济的成长是穿越周期的。
第四，历经2015年以来的股汇债剧烈颠簸后，政府治理能力提升。特别是解决危机的能力。
用90年革命斗争经验处理房地产
刘煜辉把房地产称作最棘手的问题。
他说：“我们采取的策略或是长达90年的革命斗争史总结出来最成功的政策，我找了个典故叫’半渡而击’，再厉害的敌人，诱敌深入予以聚歼。”
他还说了这么段值得玩味的话：
房子是用来住的，不是用来炒的。我们会做到“仁至义尽”的状态，“公无渡河，公竟渡河，渡河而死，其奈公何”。但是资本的逐利性带动着资本往房地产市场中涌去，这都是自己选择的结果。列祖列宗在前，千秋史笔在后，到那个份上就怪不了谁了。
刘煜辉表示，从去年到今年，有两个非常明确的方向：第一个方向是把不动产变成“冻产”。
刘煜辉描述的过程是：2014-2016年超级宽松的货币政策时间窗口，通过驱动家庭部门（中产阶层）加杠杆帮房地产去库存，高位锁定流动性，锁定换手，增加交易的摩擦，把市场的交易冰冻起来。
第二个方向就是长效机制，本质是改变中国土地资本化的过程，把中心城市的城乡结合部大量零成本的集体建设用地用起来。
“因为没有地价，3000元/m 2就可以造很好的房子，精装修，拎包入住，租金也不贵，在800—1000元左右。因为没有地价，这一块资产是真正的高收益资产，百分之十几。然后，政策给出一个金融的闭环，ABS、REIS，资金回笼便可大量模式复制。“刘煜辉说道。
敢于下手解决房地产和债务问题
“高度自信”硬币的另一面就是“敢于下手”，解决中国经济内生现实的“灰犀牛”问题。
刘煜辉称，周小川曾表示，“去杠杆是目前习主席交代的首要任务”。去杠杆没有什么捷径，货币从紧，信用收缩，房地产和地方政府债务两大“灰犀牛”风险一定会释放。
由此带来的结果可能是，这一轮需求端的保增长和供给端的压缩形成剪刀差、从而推动商品价格大幅上涨的过程已经结束了。
现在，政府开始把经济的车挂低档滑行。
一方面，经济总需求重回边际下行趋势；另一方面，供给侧结构性改革的重心从去产能、环保风暴，转向强调培育经济的新增长点。
在这个过程中，刘煜辉说：“首要任务就是拆掉我们在金融系统内部所搭建的各种交易积木。”
金融去杠杆，实体经济从“虚脱”到“脱虚”，对应的是地租和要素成本下降趋势。
在刘煜辉看来，这个过程的实现，有两个方向的意义：
一是从金融地产、从政府信用扩张中转移出来，这是一个风险集中暴露和清理的时期。
比如美国，金融部门杠杆率从2007年的113%下降到83%左右，下降1/3。银行总数从上万家减少到6000家以下。危机前兴风作浪的五大商业银行仅有其二，有一个倒闭了，有两个合并了。
极度发达的交易性的投资银行部门，现在基本上全部撤销人员遣散，美国金融整肃是相当严峻的。但金融业相对萎缩的同时，实体经济部门逐渐走上恢复之路。
“从金融周期的角度看，中国可能刚刚开始进入这个过程。”刘煜辉说道。
二是技术溢出效应。“比方说，过去三十年我们不断受益于信息和互联网革命一波又一波的技术溢出。”
这两个过程，对于交易不一定是一个幸福过程，但放眼5到10年的资本市场，与产业和新技术发展长期趋势做朋友，这是一个伟大的时代。
价值投资流行，来自“熊市买确定”
刘煜辉说，这一年多流行的“价值投资”、“核心资产”概念，不是从地里面凭空蹦出来，本身其实还是金融周期的判断。
2013-2015年，中国整个金融系统在加杠杆，所以买“故事”。从2016年10月以来至今是去杠杆，所以买“确定”，找“现金流”。
无论是茅台、中国平安或是今年港股内房股的逻辑，都是现金流，因为经济新动能企业很大一部分资产没有在A股上市。所以，在A股的存量市场中，投资者的选择某种程度是压抑的，最后导致了抱团取暖，“牛市买故事，熊市买确定”。
眼下，A股能看到确定性的就是大消费，这个是路径依赖，交易自我强化，要打破这一路径，其实不容易，交易行为上来讲，其实跟2013-2015年交易中小市值没有什么区别。
刘煜辉认为，未来5到10年需要考虑的首要宏观问题，是中国实际利率上升还是向下。
在他看来，金融地产的镀金时代是一个实际利率系统性走低的时代。地产一直享用着、抢占着这个市场大量的金融资源，享受着很低的实际利率。
“如果相信十九大能够改变这一切，将能看到一个脱虚入实的中国，一个制造强国的中国。” 刘煜辉说道。
综合自：房苏州（作者：苏城三少）、真叫卢俊（zhenjiaolujun0426，作者：卢俊）、凤凰房产（houseifeng）、大猫财经（caimao_shuangquan）、重庆晨报上游新闻、凤凰网、聪明投资者等
