楼市传统旺季“金九银十”已过，今年北京楼市成交格外“冷静”。11月1日，有分析机构发布数据显示，今年“金九银十”北京二手房网签15033套、新建住宅网签3942套，相较去年同期分别下降71%和55%。有分析指出，今年9、10两月，北京房地产市场政策、信贷多重调控效应释放，再加上本身地价高、房价高，“金九银十”显著褪色，整体市场依然延续了近半年来的低迷。
距北京“9·30”楼市调控已经过去了一年多，据不完全统计，这一年间，北京市先后落地的调控政策多达30余项，进入10月后，相关部门还正式开放了共有产权房申请，并启动住房租赁监管平台和服务平台。受此影响，今年“金九银十”北京房地产市场显著降温。张大伟介绍，9、10两月，北京新房、二手房网签量分别为3942套、15033套，而去年同期的数字是8801套、51466套。
实际上，9月北京楼市降温迹象就已充分显现。中介机构统计数据显示，9月北京全市二手住宅网签总量为8876套，与去年同期相比下跌了71%；新房网签2035套，维持2017年来持续的低迷状态。而在今年国庆长假前7天，北京商品住宅（含新房、二手房）网签总量为98套，与去年国庆长假同期相比下跌76.9%。其中，新建商品住宅网签78套，与去年国庆长假同期相比下跌63.9%，创下自2005年有网签记录以来新低；二手住宅网签20套，与去年国庆长假同期相比下跌90.4%，创下自2007年有网签记录以来新低。
其他热门城市商品房市场同样保持“低调”。中介机构统计数据显示，“十一”长假前7日，上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。业内表示，虽然网签数据基本都滞后于市场成交情况，但它还是能在一定程度上较为准确地反映出当前阶段各地楼市温度。国家统计局最新数据也显示，今年9月，因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用，70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定，从环比看，新房全部下降或持平，延续了8月新房价格环比零增长的态势。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，当前一线城市房价泡沫不断被挤压，二三线城市房价环比涨幅也明显收窄，而新房价格涨幅收窄程度大于二手房，则表明房企在价格管控的意识上要强于房东，这与房企对于市场变化相对谨慎的态度密切相关。
“过去一年间，北京各类楼市调控政策密集落地，随着调控效应不断释放，市场逐渐进入低谷徘徊，预计后市也将继续维持低位运行”，张大伟表示，在此基础上，相关政策还明确，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，去年10月开始，北京开始了新一轮的楼市调控，一年后北京的二手住宅交易量大幅下滑超过七成，房价也进入了下行通道，事实证明，北京过去一年的政策效果非常显著，调控非常成功。
胡景晖进一步表示，虽然进一步收紧调控的“3·17”新政出台已半年有余，但是政策依旧持续“从紧从严”，与此同时，在全国范围内，政策的收紧也由重点一二线城市，逐步向房价涨幅过快的二三线城市延展，全国楼市调控力度的持续从紧，也给北京房地产市场各方的心理预期产生深刻影响，一些抱有“政策放松”幻想的投资投机者开始逐步放弃坚守，降价出售房产，以求尽快回笼资金另谋其他投资渠道。“过去一年间，北京接连发布了超过30次各种调控措施，全国热点城市同样密集部署落地调控政策”，张大伟分析称，今年国庆期间，全国楼市分化格局继续加剧，一二线城市价格已居高位且出现停涨，在此背景下，大部分投资需求转移到三四线城市，这种情况下，包括北京等热门城市市场继续低迷。
亚豪机构市场总监郭毅分析指出，本轮北京楼市调控与之前数轮存在明显区别，即政策执行力度和持续性明显改观，对成交打压效果十分显著，“目前新房市场消费释放相对稳定，中高端需求得到消费实力较强的购房者青睐；而二手房市场因共有产权房、限房价商品房入市预期而深度下挫，这是楼市综合调控的直接结果。”
值得一提的是，10月31日，北京住房租赁新政正式实施，监管和服务平台同步上线，据了解，住房租赁监管平台将通过接口方式，对各类市场主体运行的网络交易平台进行管理，北京楼市调控长效机制又一环补齐。对此，张大伟直言，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场；鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这些举措不仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。
鉴于“金九银十”风光不再，业内普遍预测北京楼市后市将维持平稳态势。有分析认为，当前北京二手房市场已经稳定，购房者对市场继续大幅降温担忧已经消失，加上房价在持续下跌，高位已经过去，部分需求，尤其是需要首次置业和尽快改善住房的需求认为现在购房的时机不错，所以重新考虑理性入市。
“短期来看，北京二手房市场成交低位难以改善，因为多数刚需和首套改善住房潜在购房者都愿意等待共有产权、限房价商品房的大规模入市，这一状态如果延续到今年底甚至明年初，房产中介机构恐又将迎来一波关店潮、裁员潮”，郭毅向北京商报记者分析称，而在新房方面，近期北京市场上多个中低价位楼盘入市，刺激了新一轮的购房需求，年末新房市场成交量有望迎来小幅反弹，不过由于这类项目价格普遍较低，可能进一步拉低市场成交均价。而在张大伟看来，租赁市场新政有望进一步平稳楼市，“在所有政策内容中，最直接有效的政策依然是增加租赁类土地供应。通过增加租赁类土地供应从而增加房源供应，对于稳定租赁市场的影响将会越来越大，尤其是北京、上海等一线城市的房地产市场”。
进一步放眼到全国市场，胡景晖表示，从全年中央经济工作会议到刚刚闭幕十九大，党中央多次强调了“房子是用来住的，不是炒的”的总基调。在这一精神的指示下，打击投机炒房，让住宅回归居住属性将成为长期政策，调控收紧将成为楼市常态。目前，在因城施策原则的指导下，一二线、三四线城市各有政策，此前热度升高的三四线城市也已经开始降温，许多城市还用限售政策锁定了几年内的楼市交易，可以预见，全国楼市在未来相当长的一段时间里都会处于低交易量的状态，房价也将失去上涨动力，稳中有降将成为未来全国房价的基本走势。
“调控步伐不会停，长效机制是重头戏。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，各地的差别化楼市调控仍将会继续收紧，在后续政策方面，租赁市场、集体建设用地、共有产权住房、融资等方面预计都会有新的政策出台。
北京商报记者 蒋梦惟 张畅
