环渤海经济圈是继珠三角经济圈、长三角经济圈之后，我国第三大经济增长极，在我国经济发展中扮演举足轻重的角色。
2015年9月，国家发展改革委经国务院批准印发《环渤海地区合作发展纲要》（以下简称“纲要”）。环渤海地区的合作发展有利于呼应长三角、珠三角等地区开发开放，培育形成我国经济增长和转型升级新引擎。
从字面意思来看，“环渤海”因与渤海海域形成环抱趋势而得名。地理范围上由山东半岛、辽东半岛和华北平原三大区域板块组成早期区域内包括北京、天津、河北、辽宁、山东等五大省市，后期加入了山西和内蒙古的部分城市，区域涵盖面积占全国国土面积13%左右。
受历史原因和经济体量的影响，环渤海地区的经济发展并不均衡。对商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性和未来可塑性等等因素，决定了城市商业的活跃度。
就在近日，赢商网深入调查，近距离揭开这个区域商业地产的“神秘面纱”。
环渤海经济发展不均衡
在2017年主要城市前三季度GDP排行中，排名前30的城市中，有6个城市为环渤海区域内城市。其中，北京排名第2位，天津排名第6位，青岛、大连、烟台、唐山分别位居第12、20、21、23位。其中，北京的GDP总量分别约是天津、青岛、大连、烟台、唐山的1.5、2.5、3.6、3.6、3.8倍。
从数据来看，环渤海地区主要城市的GDP总量相差悬殊。由于占有优质的市场资源和政策倾斜，京津地区的资源聚集度高，对河北、山东、辽宁等周边省份产生了“虹吸”态势。整个环渤海经济圈的经济发展形成了大城市资源集中，周边城市资源匮乏的“橄榄核型”空间格局。
尽管与北京相比经济发展相对滞后，但从全国范围内看，环渤海地区的经济发展潜力很大，未来发展势头向好。天津、唐山、大连、威海、烟台、青岛等沿海城市，具有天然的海洋资源，海洋经济持续升温。
但是，由于各城市间经济发展水平的不均衡，区域商业发展自然也参差不齐。环渤海地区的商业发展水平基本可以分为三种类型。
（北京三里屯太古里）
京津地区商业发展水平较高
北京商业已步入成熟期
首都北京自古以来就拥有着得天独厚的地理、人才、政策优势，商业发展水平也保持着快速增长。主打业态全覆盖和生活方式诠释的商业综合体成为北京核心城区商业地产发展的新趋势。据赢商大数据中心发布的《京津冀商业地产研究报告》显示，北京已经进入商业发展的成熟期，未来新增供应会持续减少，存量购物中心的运营成为重点。
既然已经进入成熟期，如何对存量进行精细化运营便成为了主要任务。今年一季度开启改造的王府井百货，改造后提升了亲子、娱乐餐饮等业态的占比，向年轻化、时尚化、体验化方向转变。可见，体验式消费已成为近年来北京商业地产市场发展的主流趋势。
商业的发展给城市带来了活力，也正在改变着城市的中心，越来越多的新中心会在城市里出现。随着首都功能疏解、人口外迁，非核心区域的商业表现出了巨大的发展潜力。
龙湖集团商业地产部总经理李楠在此前接受赢商网采访时曾表示，北京市场仍然存在很多空白点，这些空白点大多分布在五环到六环之间。未来这些区域3-5公司范围内的人口会越来越密集，但目前这些区域内的优质商业还很少，所以对于商业项目布局而言，这些区域还是有很大的发展空间和机会的。 \u00A0\u00A0\u00A0\u00A0 \u00A0
作为北京的“近邻”，天津的商业发展水平与环渤海区域内的其他城市相比较为成熟。据《京津冀商业地产研究报告》显示，天津商业市场中知名开发商的进驻率为50%，连锁品牌进驻量为717个。
大型开发商纷纷将投资重点放到天津，如2016年底开业的和平大悦城，已经是大悦城地产在天津布局的第二个项目；天河城集团也于2017年走出广东，将全国第二个天河城购物中心落户天津；另外，综合地产开发商鲁能集团华北区首个商业地产项目——鲁能城购物中心也即将在天津开业。
同时，近两年天津零售物业市场较为活跃，各购物中心为吸引客户积极进行品牌调整活动，对于品牌的吸引力也逐渐增加，众多新兴零售、餐饮品牌进驻天津。如2016年进驻的“鱼非鱼”、“Brunch cafe”等。另外，随着消费者对娱乐设施追求的提升，开发商也在积极引进新的娱乐消费品牌，如全国范围内首家真正与世界同步的室内综合性一体化卡丁车运营机构“利奥卡丁世界”宣布落户天津爱琴海购物公园。
据赢商大数据显示，目前天津的人均购物中心面积约0.3716/人，购物中心吸纳空间约为120万方。从数据来看，拥有足够的消费潜力和巨大的购物中心发展空间，未来5年是商业地产黄金发展期。但天津的商业资源集中，城市存在大量商业“缺口”，商业项目虽多，但优质项目不多，各商圈和项目发展水平不均衡，还需要新兴优质项目的开业带动商圈整体升级。
青岛、大连、烟台商业开放程度较高
作为环渤海地区三个港口贸易发达，且同为区域内知名旅游城市，青岛、大连、烟台三地的经济实力相当，商业发展相对外向，开放程度较高。
据国民经济综合统计处的数据显示，2016年青岛GDP达10011.29亿元，位列北中国新一线城市排名第二位。人均可支配收入43598元，位列北中国新一线城市首位。青岛市社会消费品零售总额达4104.9亿元，增长10.5%，保持高位增长。
