中房报记者 翁晓琳 深圳报道
自2016年“10·4”楼市新政开始，限购、限贷、限售等多重手段下，深圳楼市调控的效果明显，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳市规土委）数据显示，截至今年1月深圳新建商品住宅均价已连续15个月环比下降。近一个月来，深圳楼市仍然保持平稳走势，房价保持稳中有降。
“从深圳看，目前市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，在调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年，深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇，力度不放松，加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。” 深圳市房地产研究中心主任王锋近日在深圳规土委官方微信推送文章中谈到。
深圳新房成交量下跌3成
2015年、2016年上半年领涨全国的深圳在2017年因为严格调控变得十分冷静。深圳市规土委数据显示，2017年新建商品住宅成交量259.43万平方米，同比下降38.6%；二手住宅成交量532.01万平方米，同比下降33.7%。
对于普通购房者来说，2017年下半年开始的房贷利率上调、额度缩紧，甚至有多家银行停止房贷业务，至今都未放松，严重阻碍了购房步伐。乐有家研究中心数据显示，2017年深圳新房出现了历史成交低谷，全年仅成交了25820套，同比下降36%，更是2015年的三分之一。而成交均价受到官方严格控制，为5.4万元/平方米。
因为去年政府对新项目的备案价格进行严格限制，又加强对深圳房地产市场的整改与规范，令开发商风声鹤唳，延后项目入市甚至取消了一些高端项目获得预售证和进行推售的脚步。
数据显示，深圳2017年商品住宅批准预售面积为307.94万平方米，同比下降30%。截至2017年12月底，商品住宅库存面积338.58万平方米，按过去12个月平均销售规模计算，库存消化周期为15.7个月。
而与此同时则是政府提倡的要做“租赁市场”，深圳又成功出让了首宗“只租不售”住宅用地，使得不少开发商开始积极布局租赁市场，发展租赁市场对于房企来说也是扩展业务的渠道。
有的房企选择了合作做“包租公”的生意，例如去年11月建设银行深圳分行和多家房企包括万科、星河在内进行租赁市场的深度合作。还有的开发商直接不出售项目，将项目转做长租公寓。位于深圳市传统豪宅片区香蜜湖的深业中城货值约为88亿元，在去年3月业绩会上，深圳控股管理层曾透露是公司重要的住宅项目，如今却一套不卖全部转做了长租公寓。
但是在管理层眼中，这笔生意也因为限购太严，“因为很多政策影响，有一些项目推迟销售，有稳定的租赁收入来源，可以很大程度地改善我们的财务结构。”
不过也因为深圳楼市调控趋严，使得大量购房需求向周边外溢和挤出。尤其是惠州继续享受鼓励去库存的政策红利，加之没有限购，2017年新房住宅成交量超过了13万套。最靠近深圳的大亚湾区域成交了3万套，其次地理位置也靠近深圳的惠阳区成交量也超过了2万套。
惠州市副市长林洪指出，“对于各个区域实行差异化的调控举措，因城因域施策，有保有压，实现市场总体供需的平衡发展。对于临深或临广州临东莞等库存较低、需求旺盛、房源相对紧张的区域，要积极组织房源入市，尽量满足购房需求，平抑房价的上涨。而对于一些库存反弹、房源过剩的区域，则需优化上市节奏，确保市场在总量和总体上实现供需平衡。”
2018年深圳调控不会放松
深圳2018年楼市会如何也成为了各方关心的问题。1月17日，深圳市六届人大六次会议开幕，深圳市市长陈如桂向大会作政府工作报告。
报告表态，深圳将出台新一轮住房制度改革实施意见和配套文件，着力破解中低收入、“夹心层”、专业人才等群体住房难问题，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
根据规划，“十三五”期间，深圳市将建设筹集保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房不少于30万套。2016年至今，全市共开工和筹集人才住房和保障性住房约15万套，供应8.7万套。其中一部分需求只能从租赁市场解决。换句话说，2018年开发商对于租赁市场的深度挖掘仍会继续。
另外，对于2018年深圳楼市具体调控情况虽然未在政府工作报告中提及，但是1月24日，深圳市规土委转发了深圳市房地产研究中心主任王锋的谈话，标题就是《2018年深圳房地产调控目标不动摇力度不放松》。
“对深圳而言，目前市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，在调控取得阶段性成果的形势下，2018年，深圳房地产市场调控调控目标不会动摇，力度不会放松。”王锋指出。
王锋建议，要保持房地产市场的平稳健康发展，除坚持调控不放松外，还要加快长效机制建设，尤其是通过增加租赁住房用地和人才保障房用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，持续增加人才保障房供应，加快形成多层次的住房供应体系。
