地产股成为2018年“春播”行情的实力主角。截至1月10日，房地产板块以超过6%的涨幅位居申万一级行业之首。个股方面，剔除新股影响，股价涨幅前10名的公司中，地产股占据了4个席位。在7个交易日中，泰禾集团、荣安地产涨幅均超过50%，成为A股中涨幅最大的前2只个股，地产龙头万科A、保利地产的股价也是不断创阶段新高。
伴随着近期地产股的强势上涨，楼市新政也接连出台，放松限购、“租房落户”成为市场关注焦点。在分类调控下，地产股投资或将呈现出新特点，而在房地产长效机制作用下，共有产权、租售并举意义凸显。
地产分类调控 主力资金持续流入
“房子是用来住的，不是用来炒的。”2017年下半年以来，房地产政策一直坚持居住属性，调控从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土地拍卖，供应结构优化，调控效果逐步显现。然而就在去年年底，部分城市却又以分类调控去库存理由松绑限购,如武汉、南京就对外地人才给予了购房资格。而新年刚过，2018年有关房地产的第一个消息就是合肥、兰州等地取消了限价，随后青岛、天津等城市“租房落户”政策也紧跟脚步。“分类调控，保障改善型需求，意味着楼市高压政策出现松动。”知名财经博主释老毛对《红周刊》记者表示。
一级市场部分地区的调控政策刚有所松动，二级市场主力资金就已大举买入地产股。从Wind数据的资金流向来看，截至1月10日，在20个交易日内，申万一级行业中的房地产行业居资金主力净流入额首位，流入金额达383318.57万元，远远高于净流入额居第2位的食品饮料行业净流入114320.12万元的数额。其中，上实发展、中南建设、光明地产、绿地控股等为代表的9家地产公司资金连续流入天数超过5天（见表1）。
其实，除了近期主力资金的极力做多，早在2017年三季报时，阳光私募基金就已明显加仓地产股。据Wind统计，在阳光私募整体持股比例变动超过1%的行业中，地产股增持比例位列第3位。而若考虑四季度地产股的表现，则这部分先知先觉的力量持股市值增长额高达666875.67万元。个股表现来看，近期涨幅较大的泰禾集团、沙河股份、新城控股等个股就赫然在列，且被增持比例较大。
对于各地地产政策的最新变化，释老毛从市场的角度作出了分析。他认为，“分类调控，房地产市场重回涨价通道，这是必然的。今年中国的政策组合拳可能是收紧基建，松动地产。国家给经济托底，实施积极的财政政策，也就是政府花钱开展大基建+PPP。目前，PPP新政出台，确定收缩，很多基建项目已经开始砍了。因为政府花钱，没钱只能举债，地方债的问题，按住葫芦浮起瓢，结果中央发现，原来相比房地产，地方债才是‘灰犀牛’。今年是十九大之后的开局年，新一轮‘政经周期’启动，经济不求快速也不能熄火，金融风险更是不容闪失。能补上PPP这块缺口的只有房地产。政府支出与民间投资，PPP与房地产，存在着一个微妙的跷跷板。”释老毛认为，2018年房地产投资增速将会保持稳定增长，不会出现暴涨，也不会出现大幅地滑坡。
大房企“钻石时代” 小房企“废铁时代”
2017年全年国内生产总值预计增长6.9%左右，宏观经济整体形势好于预期，在此背景下，上市房企销售数据靓丽。中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，共有31家上市房企公布2017年销售业绩，这些企业全年销售额合计高达33758亿元，相比2016年上涨54%。其中，碧桂园、万科、恒大三家企业销售额超过5000亿元，融创中国销售额达到3652.6亿元。中国指数研究院数据显示，2017年16家房企跻身销售额千亿俱乐部，144家房企跻身百亿军团，市场份额超过60%，行业集中度加速提升。
除了业绩高速增长以外，地产股估值目前也被市场认为是价值洼地之一。Wind数据显示，目前房地产市盈率中值为19.8倍，仅次于银行、钢铁、采掘，静态和动态估值都处于历史底部区域。释老毛表示，“地产行业正在面临着大公司的钻石时代，既有业绩提升，也有估值提升，从2017年的数据来看，销售增长非常快，所有房地产巨头的销售额和现金流非常好。房地产行业集中度迅速提升，强者恒强，即便增量放缓的情况下，存量也存在大鱼吃小鱼的趋势。香港内房股涨了几倍，这不仅仅是一个估值提升的问题，而是一个完美的戴维斯双击”。
释老毛进一步解释道，“在这个房地产高度分化的时代，大房企迎来‘钻石时代’，小房企迎来被淘汰的‘废铁时代’，投资地产股一定要买龙头，买大房企，强者恒强的逻辑。A股地产原来的是‘招保万金’，港股就是‘恒碧融’。此外就是一些积极进取的二线房企，有望从地方走向全国，由二线冲上一线”。
对此，他给记者举了个生动的例子。例如最近被炒成妖股的泰禾集团，不仅仅是因为董事长夸口2018年将实现销售额2000亿，实际上公司2017年销售额已经完成了1000亿，而它的市值此前只有区区200多亿，这显然是极度低估的。还有整体上市的鲁能地产，2017年销售额也达到了1000亿，价值3000多亿，但是它的上市平台广宇发展才200多亿市值，市销率只有0.3，真实市盈率不足10倍，低估也是显而易见的。此外还有阳光城、新城控股等锐意进取的二线房企，实际上相对于它们的销售额，市值被市场低估了，都有望冲到一线或准一线。
房屋租赁配套金融工具迎实质利好
此轮地产政策主要针对二三线城市进行精准分类调控，因城施策。国金证券房地产行业分析师张斌认为，“目前一线城市政策最严，放松可能性不大，但是政策边际效益递减”。在房地产长效机制作用下，房屋租赁备受关注。
“十九大”明确提出“房住不炒”和“租购并举”等，将长效机制建设向前推进。2017年12月底，住房和城乡建设部对2018年工作任务作出部署，表示加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。
“关于租赁房，这个主要是政府在卖地的时候强制要求的，必须开发商自持，物业只租不卖。从开发商本意和市场需求来看，更愿意开发商品房销售，因为租房周转率太低，回款太慢。所以要想发展租赁房市场，必须有大量的财政和金融工具配套，不是拍拍脑袋说发展就能发展起来的。一个城市每年的建设用地指标是有限的，供应的租赁房多，就会挤占商品房的比例，所以租赁房主要是满足多层次的居住需求，而不是打压房价。基本上，中国未来长效机制的设计，建立一个租售并举的二元平行市场，能够给居民以一个从租房到买房的奋斗阶梯：公租房-市场租房-保障房-商品房。完全产权的商品房是一个城市家庭为居住而奋斗的终极目标。”释老毛对记者阐述道。
目前，住建部已会同相关部门选取广州、深圳、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。同时，2017年10月，保利地产首单租赁REITs获批，开启租赁资产证券化新篇章。对此，释老毛解释，“房地产是一个高杠杆行业，负债和财务成本是个非常重要的问题，困扰很多中小房企，导致其被淘汰和吞并。住房租赁证券化作为创新性业务，主要是为了解决住房租赁周转率过低，ROE太低的问题，卖一套房子几个月就回款了，租一套房子要几十年才能收回成本，所以通过证券化的方法来促进资金融通流转。未来可能大力发展REITs等金融工具，这也是各国大力发展租赁市场的惯例，否则租赁市场是很难发展壮大的。如果大力发展REITs，对于很多大房企，特别是自持物业，还有商业地产，都会构成实质利好”。不过，他也同时表示，目前这个业务还只是个概念，急需落地，在所有的房企当中占比极小，几乎可以忽略不计。
虽然短期内租赁业务尚处于概念炒作阶段，但从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，其相关配套设施不断完善或将成为大势所趋。2017年11月，建行、工行等相继发布个人住房租赁贷款产品等，建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司举行了住房租赁战略合作签约仪式。截至目前，国有五大行中已经有工行、中行、建行和交行四家与房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议。以银行为代表的资金方进入市场，有利于解决开发商前期投入资金较多，回收期较长等问题。
记者统计发现，据Wind概念板块分类，目前A股合计13家公司涉足房屋租赁，其中不乏地产龙头万科A和保利地产等企业。世联行作为长租公寓龙头，公司早在2016年已大规模布局长租公寓市场，“世联红璞”当前已进驻全国近30个城市，签约房源数达6万间，其中约4万间在运营，在广州、杭州、武汉等城市市场份额第一。近期公司17.3 亿元可转债获批，将专门用于长租公寓建设。
